Ce trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa? Sfatul arhitectului.

Dacă plănuiești să construiești o casă, probabil te întrebi: ce trebuie să știi când cumperi un teren? Am observat că anunțurile imobiliare sunt pline de parcele pe care nu le-aș recomanda pentru un proiect de casă. Chiar dacă există instrumente legale de a modifica unele reglementari urbanistice (prin PUD), asta nu garantează ca vor fi aprobate. În rândurile ce urmează vei afla câteva sfaturi pe care le oferim în calitate de arhitecți.

 

Pe scurt, aceștia sunt pașii de parcurs în procesul de cumpărare a unui teren:

  1. Verifică dimensiunile parcelei, să aibă minim 150 mp si deschidere minimă la stradă de 8 metri, dacă ai ambii vecini lipiți de terenul respectiv.
  2. Caută teren intravilan și evită terenurile extravilane.
  3. Ține cont de orientarea terenului, forma parcelei, panta și relieful învecinat.
  4. Verifică actele de proprietate asupra terenului, și cere proprietarului certificatul de urbanism.
  5. Află dacă parcela are acces la utilități.
  6. Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.
  7. Asigură-te ca poziția terenului este cea din acte.
  8. Ce trebuie să știi despre fundație atunci când cumperi un teren.
.
.
.
 

1. Verifică ce dimensiuni are parcela, pentru că nu toate terenurile intravilane pot fi construite.

Cauta un teren intravilan cu suprafata minima de 150 mp in regim de construire insiruit, si deschidere minima de 8 metri la strada. Ca sa fii sigur indiferent de regimul de construire, cauta parcele de 200 mp, cu deschidere 12 metri. Vezi mai jos de ce.

In primul rand, hai sa trecem repede in revista acest termen. Parcela este o bucata de teren care are o singura categorie de folosinta: agricola sau neagricola, si poate avea unul sau mai multi proprietari. In acest articol specializat pe cadastru gasesti pe larg descrise destinatiile, categoriile si subcategoriile de folosinta a terenurilor.

Terenul, ori lotul, va fi definit ca avand o anumita latime sau deschidere la strada, si o adancime, care este masurata de la strada pana la fundul de lot. Pentru a fi construibila, o parcela mai trebuie sa aiba si adancimea cel putin egala cu deschiderea la strada.

 

Ce deschidere trebuie să aibă un teren pentru a putea construi?

Pe orice teren intravilan, poti construi in trei modalitati:

  • In regim de ocupare izolat, casa nu este lipita de niciun vecin, insa trebuie sa respecte anumite distante fata de laturile terenului. Suprafata minima a unui teren pentru a fi construibil in acest regim este de 200 mp, iar deschiderea minima la frontul stradal este de 12 metri.
  • In regimul de construire cuplat, casele vor fi lipite la calcan, doua cate doua. Suprafata minima este de 200 mp, iar deschiderea pe care trebuie sa o aiba acest tip de teren pentru a putea construi este de 12 metri la strada.
  • Regimul de construire insiruit presupune ca toate cladirile sa fie lipite una de cealalta, creând un front continuu la strada. Suprafata minima pentru a putea construi aici este mai mica, de 150 mp, iar frontul la strada poate fi de numai 8 metri.

Am ilustrat un infografic care poate fi util pentru a-ti crea o imagine mentala mai buna asupra acestor moduri de construire:

 

Infografic cu ce trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa, despre regimul de construire si dimensiunile minime ale parcelei.
Infografic cu ce trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa, despre regimul de construire si dimensiunile minime ale parcelei.

 

 

Iti poti da usor seama ce regim de construire ai pe un teren chiar si fara sa ai un act in fata, uitandu-te la vecinii terenului pe care vrei sa il cumperi. Iar daca nu ai vecini care au construit, cel mai probabil vei fi obligat sa construiesti izolat.

Iar dupa ce te-ai documentat si ai taiat de pe lista terenurile intravilane care nu indeplinesc conditiile tale, te sfatuim sa ceri proprietarului sa scoata de la primarie un certificat de urbanism in vederea autorizarii de construire. In acest document vei gasi toate cerintele pe care primaria le impune acelei parcele, si vei avea oricum nevoie de acest act atunci cand decizi sa incepi proiectul cu un arhitect.

 

 

 

2. Cauți teren intravilan sau extravilan?

Un alt aspect pe care trebuie sa il stii cand cumperi un teren pentru casa este daca parcela se afla sau nu, in intravilan.

Terenul intravilan este cel care se afla in limita zonei de dezvoltare urbanistica a primariei, pe cand terenul extravilan are scop agricol, ori de exploatare forestiera sau altele.

 

Ce se poate construi pe un teren extravilan?

In teorie, pe terenul extravilan nu poti construi locuinte, ci doar constructii agricole si de exploatare a resurselor. Aditional, pe un teren extravilan poti construi o anexa gospodareasca cu cazare temporara ce va servi exploatarii agricole.

 

Cât costa să treci un teren din extravilan în intravilan?

Pretul unui teren extravilan este considerabil mai mic, insa trecerea lui in intravilan este costisitoare si depaseste cu destul de mult pretul de achizitie. Pentru aceasta operatiune, te sfatuiesc sa vizitezi oficiul de cadastru din zona de care tine parcela. Taxele pe care va trebui sa le platesti sunt legate de calitatea agricola a solului. Cat despre terenurile arabile de categorie unu, este interzis sa construiesti, la fel si pe domenii forestiere, unde restrictia este si mai ferma.

 

Se poate construi pe un teren intravilan, arabil?

Pe scurt, da, pentru că este intravilan, însă trebuie preschimbat în teren construibil. Destinația de teren arabil poate fi modificată printr-o cerere de scoatere din circuitul agricol depusă la Primărie. Și nu este necesar să scoți întreaga suprafață din circuitul arabil, ci poți modifica destinația doar în zona pe care vrei să-ți ridici casa și/sau anexa. Însă amplasarea clădirii te sfătuiesc să o decizi alături de un arhitect, cu certificatul de urbanism în față.

 

 

 

3. Ce trebuie să știi când cumperi un teren: orientarea către punctele cardinale, forma parcelei, relieful vecin.

Un alt lucru pe care trebuie sa il stii cand alegi un teren este orientarea cardinala, in relatie cu relieful, constructiile vecine, vegetatia invecinata. Spre exemplu, o casa pe teren in panta are avantaje daca panta coboara spre sud, pentru ca locuinta va beneficia de mai multa lumina. In acelasi fel conteaza daca ai adancimea parcelei (deci latura mai lunga de regula) pozitionata catre sud, sud-est. Intervin insa mai multi factori, iar insorirea difera de la caz la caz – motiv pentru care se fac studii de insorire, realizate cu ajutorul unei simulari 3d care ia in calcul pozitia soarelui in orice perioada a anului. Orice arhitect ar trebui sa poata oferi un astfel de studiu de insorire.

Deci, ce posibilitati de orientare a casei pe puncte cardinale iti lasa parcela? In principiu, spre sud si est este preferabil sa pozitionezi ferestrele. Vestul nu este tocmai recomandat pentru ca are parte de insorire excesiva in orele de temperaturi maxime in timpul verii.

Preliminar acestui pas, este bine sa arunci un ochi pe Google Maps ca sa iti faci o idee cum e asezata parcela pe harta, ce are in jur si unde este nordul. Evident, la nord ai parte de cel mai putin soare.

O panta lina a terenului este binevenita, iar de cele mai multe ori o parcela dreptunghiulara este cea mai avantajoasa.

 

 

 

4. Ce acte trebuie să verifici înainte să cumperi un teren?

In momentul in care ai pus ochii pe o oferta de teren, cere copii ale actelor de proprietate si apeleaza la o firma care ofera servicii de cadastru. Ai nevoie de ei pentru a verifica actele de proprietate, dar si pentru a primi un extras de carte funciara. Atentie insa ca extrasul de carte funciara este valabil numai 30 de zile, chiar daca nu este scump.

In acest fel, afli daca exista inconsistente in acte, cum ar fi greselile de redactare. Dar poti avea surprize si sa descoperi sarcini asupra terenului, cum ar fi ipotecile, drepturile de servitute, interdictii de instrainare, si asa mai departe.

Nu in ultimul rand, un certificat de urbanism de informare iti va spune tot ce trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa. Tie, dar si arhitectului cu care vei lucra la un moment dat. Certificatul de urbanism va clarifica regimul de inaltime pe care il poate avea o casa pe acel teren, retragerile si aliniamentul stradal, ce functiuni sunt admise, dar si coeficientii urbanistici.

 

Certificatul de urbanism și coeficienții urbanistici.

POT este o prescurtare, de la procent ocupare teren, deci cat la suta din teren poate fi construit, nu doar cu casa, ci si garaj, terasa (daca este acoperita) si anexe. La un teren de 1000 mp, cu Procent Ocupare Teren de 20%, poti construi maxim 200 mp la sol. Deci nu se ia in calcul ce ai la etaj sau subsol, doar amprenta constructiei pe teren.

CUT este coeficientul de utilizare a terenului, rezultat din raportul dintre suprafata construita desfasurata – deci suma suprafetelor nivelelor casei, inclusiv subsol – si suprafata terenului. De exemplul pe un teren de 1000 mp, la un CUT de 0,5 poti construi 500 mp desfasurati, iar pe un teren de 400mp un Coeficient Utilizare Teren de 1 presupune ca poti construi tot 400mp, desfasurati. Amprenta la sol a constructiei insa, este data de valoarea Procentului de Ocupare a Terenului.

In concluzie, este foarte important sa ti se ofere si certificatul de urbanism, inainte de a cumpara terenul. Daca proprietarul nu ti-l poate oferi initial, arunca un ochi la vecini si iti vei face o idee asupra a ceea ce poti construi pe terenul intravilan pe care il cumperi. Insa dupa ce scanezi piata si ramai cu lista scurta a preferintelor, cere un certificat de urbanism!

Tot la primarie se gasesc hartile de risc geologic, asa ca trebuie sa afli daca terenul tau se afla intr-o astfel de zona de risc: terenuri in panta mare, terenuri cu sol tasabil, terenuri inundabile, si asa mai departe.

 

 

 

5. Află dacă parcela are acces la utilități.

Povestea veche, probabil o stii. Daca nu ai acces la utilitati, platesti fiecare metru pana la sursa furnizorului. Dar nu uita ca si caile de acces sunt un factor de luat in calcul, mai ales daca nu sunt asfaltate. Ceea ce trebuie sa stii cand cumperi un teren este ca daca nu ai acces la lotul tau, probabil beneficiezi de un drept de servitute pe terenul vecinului, tocmai pentru acces. Insa fara permisiunea vecinului, legalizata la notar, pentru a te bransa prin conductele lui la retea, vei fi nevoit sa aduci utilitatile de la strada, pana la intrarea pe propriul teren. Totul se calculeaza in functie de distanta, deci ia asta in calcul.

Ce inseamna utilitati? Gaze naturale, apa, canalizare, electricitate, conectivitate internet. Intr-adevar exista solutii pentru lipsa lor: incalzire pe lemn, forarea unui put pentru apa, instalarea unei fose septice, panouri solare pentru incalzirea apei si panouri fotovoltaice pentru electricitate. Insa toate au un cost, iar aici tu poti cantari mai bine solutia.

 

Teren intravilan in panta, cu utilitati.
Teren intravilan in panta, cu utilitati. Proiect din 2021.

De exemplu, bransamentul la gaze naturale era aproximat in 2020 la cel putin 10.000 de lei, fara a lua in calcul centrala termica. Poti vizita acest site pentru mai multe informatii legate de bransament la diferite utilitati.

 

 

 

6. Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.

Cum spuneam mai sus, in functie de regimul de construire, este posibil sa fii nevoit sa construiesti lipit de unul sau ambii vecini. Ceea ce trebuie sa știi cand cumperi un teren intravilan, cu regim de construire înșiruit, este ca ai avea nevoie inclusiv de expertize tehnice pe casele vecinilor. Adica va fi evaluata starea de degradare a constructiilor respective, si se va preveni riscul de prabusire a caselor vecine cand realizezi sapaturile de fundare pentru proiectul tau de casa.

Altfel, alipirea la calcanul unei case vechi cu structura de rezistenta subreda, poate presupune investitii suplimentare mari in proiectul tau de casa.

In ceea ce priveste vecinatatile, ce mai trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa este daca:

  • este intr-o locatie favorabila tie in perioada pe care o vei trai acolo. Adica iei in calcul locurile de munca, parintii, copiii, scoala, aprovizionare, mijloace de transport, si alte comoditati pe care le doresti;
  • este sau nu expusa la o zona cu trafic intens, sau in apropierea unei zone industriale, fabrici de carne, ferme, sau orice poate polua sau emana miros neplacut;
  • vecinii sunt oameni cu care te poti intelege. Nu uita ca vei locui langa ei, si nu e chiar ca la bloc.

 

 

 

7. Asigură-te că poziția terenului este cea din acte.

Se mai intampla ca echipa de cadastru si sa descopere ca terenul proaspat cumparat este pozitionat, ei bine, nu tocmai unde credea noul proprietar. Poate chiar in alta parte a localitatii. Asa ca cel mai bine ar fi sa ceri ajutorul unei echipe de geodezie, inainte de a cumpara terenul. Ei vor trasa limitele de proprietate, fizic, pe teren, prin înțărușarea geometriei exacte descrise in documente.

 

 

 

8. Ce trebuie să știi despre sol și fundație atunci când cumperi un teren.

Este recomandat sa faci rost de un studiu geotehnic, realizat in sit de un inginer geolog prin cel putin doua tipuri de masuratori. Vei avea oricum nevoie de acest studiu cand incepi proiectul de casa pentru calculele de fundatie. Evident, nu vei face studii geo la fiecare teren pe care il vezi, insa atunci cand ti-a ramas sa alegi intre doua terenuri care au respectat conditiile tale, te sfatuiesc sa iei si acest factor in calcul.

 

De ce este important să faci un studiu geotehnic?

De multe ori, parcelele care raman goale intre vecini devin spatiu de aruncat gunoi, moloz de la constructiile inconjuratoare. In timp, acest strat de moloz-gunoi se acopera cu un strat de sol vegetal, uneori si de cateva zeci de centimetri, asa ca nu ai cum sa observi acest viciu de unul singur. Un astfel de teren intravilan s-ar putea sa adauge cateva zeci de mii de euro la costul total al casei tale, pentru ca fundatia nu poate fi facuta pe astfel de straturi instabile. Acesta este doar unul dintre exemple.

In concluzie, acest studiu geotehnic este ca un buletin de analiza a solului in care este evidentiata structura lui, compozitia. In functie de acest rezultat, inginerul va deduce capacitatile portante ale pamantului, cat de adanca trebuie sa fie fundatia, cat de multa apa este in sol si daca este nevoie sa faci lucrari de epuisment – adica extractia apei din sol.

Mai trebuie sa stii ca daca terenul pe care il cumperi are vecini cu case lipite de parcela ta, acest studiu presupune si dezveliri la fundatiile vecinilor, pentru a se afla cota de adancime a lucrarilor. Si cum spuneam mai sus, este posibil sa fii nevoit sa faci si o expertiza tehnica pe casele respective.

 
 
 
 
Un ultim sfat iti mai pot da: daca ti se pare prea stufoasa informatia pe care ti-am oferit-o in acest articol, cere ajutorul unor specialisti. Te va costa mai mult sa contracarezi probleme ale terenului, decat te va costa consultanta unor ingineri pentru studii geotehnice, serviciile de cadastru si topometrie, si ajutorul unui arhitect pentru a lua in calcul problemele de amplasare a casei.
 
 
Cât despre alegerea unui arhitect, am scris acest articol care este posibil să te ajute în căutare.
 
 
Iar dacă vrei să afli ce servicii îți putem oferi noi, aruncă un ochi aici.
.
.
.
.
.
 
 

Image of Razvan Socol, architect at Overlap
 
 
 
Articol realizat in Ianuarie 2022.
De Razvan Socol, arhitect @OVERLAP.SPACE
.
.
.

We’re not shy to show our true colors and search for uniqueness.

Young & bold, we design responsibly towards the community. Because boundless creativity doesn’t have a purpose if it doesn’t bring value to society.

We aid our architectural projects with professional 3D rendering services and a solid understanding of branding, visual identity, and digital marketing.

Our buildings make use of Design Thinking, 3D visualization, and Careful Project Management to lower the investment risk. Good planning and execution will save money in the lifetime of a building. 

+40 734 096 658

meet your
new team.

Monica Safta, founder at OVERLAP

Monica Safta

FOUNDER/CREATIVE DIRECTOR
architect & 3D artist - Bucharest/Brasov, Romania
A few years of working in several architectural practices in Europe made it clear to me that I need to find a way of speaking my mind and enabling my ideas. Evoke my thoughts in a pure way, with no intermediary between mind and hand.

That was the flame that ultimately materialized into our studio, and we keep it true to ourselves.
Razvan Socol, founder at OVERLAP

Razvan Socol

FOUNDER/CEO
architect, 3D artist, brand strategist & digital marketer.
I'm a 30 years young architect, former digital marketer and graphic designer. Born and raised in Brașov, Romania.

I always strive to capture a glimpse of demiurgical essence within my work. After all, God is a Designer.

I dare to say that I'm self-taught, since traditional education isn't ever enough. I like to get out of my comfort zone and learn, adapt, overcome.

Challenge(s) accepted.
Laura Voinescu, architect at Overlap.

Laura Voinescu

ART DIRECTOR
architect, video/photo grapher & editor - Copenhagen
Living in Copenhagen allowed me to explore this city, learn its intimacies and, on top of that, I use photography as a tool to study human nature.

These circumstances changed the way I approach architecture, seeing the impact it has on human behaviour and psyche.

In one way or the other, I focus on solving social problems when designing pretty much anything.

testimonials

©2022 OVERLAP™. All rights reserved.