Dacă plănuiești să construiești o casă, probabil te întrebi: ce trebuie să știi când cumperi un teren? Am observat că anunțurile imobiliare sunt pline de parcele pe care nu le-aș recomanda pentru un proiect de casă. Chiar dacă există instrumente legale de a modifica unele reglementari urbanistice (prin PUD), asta nu garantează ca vor fi aprobate. În rândurile ce urmează vei afla câteva sfaturi pe care le oferim în calitate de arhitecți.
Pe scurt, aceștia sunt pașii de parcurs în procesul de cumpărare a unui teren:
- Verifică dimensiunile parcelei, să aibă minim 150 mp si deschidere minimă la stradă de 8 metri, dacă ai ambii vecini lipiți de terenul respectiv.
- Caută teren intravilan și evită terenurile extravilane. Costă mult să faci trecere din extravilan în intravilan, dar se poate construi pe teren intravilan arabil, cu demersuri mici.
- Ține cont de orientarea terenului, forma parcelei, panta și relieful învecinat.
- Verifică actele de proprietate asupra terenului, și cere proprietarului certificatul de urbanism.
- Află dacă parcela are acces la utilități.
- Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.
- Asigură-te ca poziția terenului este cea din acte.
- Ce trebuie să știi despre fundație atunci când cumperi un teren.
1. Verifică ce dimensiuni are parcela, pentru că nu toate terenurile intravilane pot fi construite.
Caută un teren intravilan cu suprafață minimă de 150 mp în regim de construire înșiruit, și deschidere minima de 8 metri la stradă. Ca să fii sigur indiferent de regimul de construire, caută parcele de 200 mp, cu deschidere 12 metri. Vezi mai jos de ce.
În primul rând, ce este o parcelă, cum o definim? Parcela este o bucată de teren care are o singură categorie de folosinta: agricola sau neagricolă, și poate avea unul sau mai mulți proprietari. În acest articol specializat pe cadastru găsești pe larg descrise destinațiile, categoriile și subcategoriile de folosință a terenurilor.
Terenul, parcela, ori lotul, va fi definit ca având o anumită lățime sau deschidere la stradă, și o adâncime, care este măsurată de la stradă până la fundul de lot. Pentru a fi construibilă, o parcelă mai trebuie să aiba și adâncimea cel puțin egală cu deschiderea la stradă!
Ce deschidere trebuie să aibă un teren pentru a putea construi?
Pe orice teren intravilan, poți construi în trei modalități:
- În regim de ocupare izolat, casa nu este lipită de niciun vecin, însă trebuie să respecte anumite distanțe față de laturile terenului. Suprafața minimă a unui teren pentru a fi construibil în acest regim este de 200 mp, iar deschiderea minimă la frontul stradal este de 12 metri.
- În regimul de construire cuplat, casele vor fi lipite la calcan, două cate două. Suprafața minimă este de 200 mp, iar deschiderea pe care trebuie să o aibă acest tip de teren pentru a putea construi este de 12 metri la stradă.
- Regimul de construire înșiruit presupune ca toate clădirile să fie lipite una de cealaltă, creând un front continuu la stradă. Suprafața minimă pentru a putea construi aici este mai mică, de 150 mp, iar frontul la stradă poate fi de numai 8 metri.
Am ilustrat un infografic ce explică mai grafic aceste regimuri de construire:
Îți poți da ușor seama ce regim de construire ai pe un teren chiar și fără să ai un act în față, uitându-te la vecinii terenului pe care vrei să îl cumperi. Iar dacă nu aveți vecini care au construit, cel mai probabil veți fi obligați să construiți izolat.
Iar după ce te-ai documentat și ai tăiat de pe listă terenurile intravilane care nu îndeplinesc condițiile tale, te sfătuim să ceri proprietarului să scoată de la primărie un certificat de urbanism în vederea autorizării de construire. În acest document vei găsi toate cerințele pe care primăria le impune acelei parcele, și vei avea oricum nevoie de acest act atunci când decizi să începi proiectul cu un arhitect.
2. Cauți teren intravilan sau extravilan?
Un alt aspect pe care trebuie sa il stii cand cumperi un teren pentru casa este daca parcela se afla sau nu, in intravilan.
Terenul intravilan este cel care se afla in limita zonei de dezvoltare urbanistica a primariei, pe cand terenul extravilan are scop agricol, ori de exploatare forestiera sau altele.
Ce se poate construi pe un teren extravilan?
În teorie, pe terenul extravilan nu poti construi locuinte, ci doar constructii agricole si de exploatare a resurselor. Aditional, pe un teren extravilan poti construi o anexa gospodareasca cu cazare temporara ce va servi exploatarii agricole, însă poți face o trecere a terenului din extravilan în intravilan.
Cât costa o trecere a unui teren din extravilan în intravilan?
Pretul unui teren extravilan este considerabil mai mic, insa trecerea lui in intravilan este costisitoare si depaseste cu destul de mult pretul de achizitie. Pentru aceasta operatiune, te sfatuiesc sa vizitezi oficiul de cadastru din zona de care tine parcela. Taxele pe care va trebui sa le platesti sunt legate de calitatea agricola a solului. Cat despre terenurile arabile de categorie unu, este interzis sa construiesti, la fel si pe domenii forestiere, unde restrictia este si mai ferma.
Se poate construi pe un teren intravilan, arabil?
Pe scurt, da, pentru că este intravilan, însă trebuie preschimbat în teren construibil. Destinația de teren arabil poate fi modificată printr-o cerere de scoatere din circuitul agricol depusă la Primărie. Și nu este necesar să scoți întreaga suprafață din circuitul arabil, ci poți modifica destinația doar în zona pe care vrei să-ți ridici casa și/sau anexa. Însă amplasarea clădirii te sfătuiesc să o decizi alături de un arhitect, cu certificatul de urbanism în față.
3. Ce trebuie să știi când cumperi un teren: orientarea către punctele cardinale, forma parcelei, relieful vecin.
Un alt lucru pe care trebuie sa il stii cand alegi un teren este orientarea cardinala, in relatie cu relieful, constructiile vecine, vegetatia invecinata. Spre exemplu, o casa pe teren in panta are avantaje daca panta coboara spre sud, pentru ca locuinta va beneficia de mai multa lumina. In acelasi fel conteaza daca ai adancimea parcelei (deci latura mai lunga de regulă) pozitionata catre sud, sud-est. Intervin insa mai multi factori, iar insorirea difera de la caz la caz – motiv pentru care se fac studii de insorire, realizate cu ajutorul unei simulari 3d care ia in calcul pozitia soarelui in orice perioada a anului. Orice arhitect ar trebui sa poata oferi un astfel de studiu de insorire.
Deci, ce posibilitati de orientare a casei pe puncte cardinale iti lasa parcela? In principiu, spre sud si est este preferabil sa pozitionezi ferestrele. Vestul nu este tocmai recomandat pentru ca are parte de insorire excesiva in orele de temperaturi maxime in timpul verii.
Preliminar acestui pas, este bine sa arunci un ochi pe Google Maps ca sa iti faci o idee cum e asezata parcela pe harta, ce are in jur si unde este nordul. Evident, la nord ai parte de cel mai putin soare.
Miniconcluzie: O pantă lină a terenului este binevenită, ba chiar o pantă ceva mai îndrăzneață poate produce rezultate arhitecturale interesante și spații avantajate de vederea către vale. Iar de cele mai multe ori, o parcela dreptunghiulară este cea mai convenabil de construit.
4. Ce acte trebuie să verifici înainte să cumperi un teren?
In momentul in care ai pus ochii pe o oferta de teren, cere copii ale actelor de proprietate si apeleaza la o firma care ofera servicii de cadastru. Ai nevoie de ei pentru a verifica actele de proprietate, dar si pentru a primi un extras de carte funciara. Atentie insa ca extrasul de carte funciara este valabil numai 30 de zile, chiar daca nu este scump.
In acest fel, afli daca exista inconsistente in acte, cum ar fi greselile de redactare. Dar poti avea surprize si sa descoperi sarcini asupra terenului, cum ar fi ipotecile, drepturile de servitute, interdictii de instrainare, si asa mai departe.
Nu in ultimul rand, un certificat de urbanism de informare iti va spune tot ce trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa. Tie, dar si arhitectului cu care vei lucra la un moment dat. Certificatul de urbanism va clarifica regimul de inaltime pe care il poate avea o casa pe acel teren, retragerile si aliniamentul stradal, ce functiuni sunt admise, dar si coeficientii urbanistici.
Certificatul de urbanism și coeficienții urbanistici.
POT este o prescurtare, de la procent ocupare teren, deci cat la suta din teren poate fi construit, nu doar cu casa, ci si garaj, terasa (daca este acoperita) si anexe. La un teren de 1000 mp, cu Procent Ocupare Teren de 20%, poti construi maxim 200 mp la sol. Deci nu se ia in calcul ce ai la etaj sau subsol, doar amprenta constructiei pe teren.
CUT este coeficientul de utilizare a terenului, rezultat din raportul dintre suprafata construita desfasurata – deci suma suprafetelor nivelelor casei, inclusiv subsol – si suprafata terenului. De exemplul pe un teren de 1000 mp, la un CUT de 0,5 poti construi 500 mp desfasurati, iar pe un teren de 400mp un Coeficient Utilizare Teren de 1 presupune ca poti construi tot 400mp, desfasurati. Amprenta la sol a constructiei insa, este data de valoarea Procentului de Ocupare a Terenului.
In concluzie, este foarte important sa ti se ofere si certificatul de urbanism, inainte de a cumpara terenul. Daca proprietarul nu ti-l poate oferi initial, arunca un ochi la vecini si iti vei face o idee asupra a ceea ce poti construi pe terenul intravilan pe care il cumperi. Insa dupa ce scanezi piata si ramai cu lista scurta a preferintelor, cere un certificat de urbanism!
Tot la primarie se gasesc hartile de risc geologic, asa ca trebuie sa afli daca terenul tau se afla intr-o astfel de zona de risc: terenuri in panta mare, terenuri cu sol tasabil, terenuri inundabile, si asa mai departe.
5. Află dacă parcela are acces la utilități.
Povestea veche, probabil o stii. Daca nu ai acces la utilitati, platesti fiecare metru pana la sursa furnizorului. Dar nu uita ca si caile de acces sunt un factor de luat in calcul, mai ales daca nu sunt asfaltate. Ceea ce trebuie sa stii cand cumperi un teren este ca daca nu ai acces la lotul tau, probabil beneficiezi de un drept de servitute pe terenul vecinului, tocmai pentru acces. Insa fara permisiunea vecinului, legalizata la notar, pentru a te bransa prin conductele lui la retea, vei fi nevoit sa aduci utilitatile de la strada, pana la intrarea pe propriul teren. Totul se calculeaza in functie de distanta, deci ia asta in calcul.
Ce inseamna utilitati? Gaze naturale, apa, canalizare, electricitate, conectivitate internet. Intr-adevar exista solutii pentru lipsa lor: incalzire pe lemn, forarea unui put pentru apa, instalarea unei fose septice, panouri solare pentru incalzirea apei si panouri fotovoltaice pentru electricitate. Insa toate au un cost, iar aici tu poti cantari mai bine solutia.
De exemplu, bransamentul la gaze naturale era aproximat in 2020 la cel putin 10.000 de lei, fara a lua in calcul centrala termica. Poti vizita acest site pentru mai multe informatii legate de bransament la diferite utilitati.
6. Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.
Cum spuneam mai sus, in functie de regimul de construire, este posibil sa fii nevoit sa construiesti lipit de unul sau ambii vecini. Ceea ce trebuie sa știi cand cumperi un teren intravilan, cu regim de construire înșiruit, este ca ai avea nevoie inclusiv de expertize tehnice pe casele vecinilor. Adica va fi evaluata starea de degradare a constructiilor respective, si se va preveni riscul de prabusire a caselor vecine cand realizezi sapaturile de fundare pentru proiectul tau de casa.
Altfel, alipirea la calcanul unei case vechi cu structura de rezistenta subreda, poate presupune investitii suplimentare mari in proiectul tau de casa.
In ceea ce priveste vecinatatile, ce mai trebuie sa stii cand cumperi un teren pentru casa este daca:
- este intr-o locatie favorabila tie in perioada pe care o vei trai acolo. Adica iei in calcul locurile de munca, parintii, copiii, scoala, aprovizionare, mijloace de transport, si alte comoditati pe care le doresti;
- este sau nu expusa la o zona cu trafic intens, sau in apropierea unei zone industriale, fabrici de carne, ferme, sau orice poate polua sau emana miros neplacut;
- vecinii sunt oameni cu care te poti intelege. Nu uita ca vei locui langa ei, si nu e chiar ca la bloc.
7. Asigură-te că poziția terenului este cea din acte.
Se mai intampla ca echipa de cadastru si sa descopere ca terenul proaspat cumparat este pozitionat, ei bine, nu tocmai unde credea noul proprietar. Poate chiar in alta parte a localitatii. Asa ca cel mai bine ar fi sa ceri ajutorul unei echipe de geodezie, inainte de a cumpara terenul. Ei vor trasa limitele de proprietate, fizic, pe teren, prin înțărușarea geometriei exacte descrise in documente.ăO
8. Ce trebuie să știi despre sol și fundație atunci când cumperi un teren.
Este recomandat sa faci rost de un studiu geotehnic, realizat in sit de un inginer geolog prin cel putin doua tipuri de masuratori. Vei avea oricum nevoie de acest studiu cand incepi proiectul de casa pentru calculele de fundatie. Evident, nu vei face sau cere studii geo la fiecare teren pe care il vezi, insa atunci cand ti-a ramas sa alegi intre doua terenuri care au respectat conditiile tale, te sfatuiesc sa iei si acest factor in calcul.
De ce este important să faci un studiu geotehnic?
De multe ori, parcelele care raman goale intre vecini devin spatiu de aruncat gunoi, moloz de la constructiile inconjuratoare. In timp, acest strat de moloz-gunoi se acopera cu un strat de sol vegetal, uneori si de cateva zeci de centimetri, asa ca nu ai cum sa observi acest viciu de unul singur. Un astfel de teren intravilan s-ar putea sa adauge cateva zeci de mii de euro la costul total al casei tale, pentru ca fundatia nu poate fi facuta pe astfel de straturi instabile. Acesta este doar unul dintre exemple.
In concluzie, acest studiu geotehnic este ca un buletin de analiza a solului in care este evidentiata structura lui, compozitia. In functie de acest rezultat, inginerul va deduce capacitatile portante ale pamantului, cat de adanca trebuie sa fie fundatia, cat de multa apa este in sol si daca este nevoie sa faci lucrari de epuisment – adica extractia apei din sol.
Mai trebuie sa stii ca daca terenul pe care il cumperi are vecini cu case lipite de parcela ta, acest studiu presupune si dezveliri la fundatiile vecinilor, pentru a se afla cota de adancime a lucrarilor. Si cum spuneam mai sus, este posibil sa fii nevoit sa faci si o expertiza tehnica pe casele respective.
