Pe scurt, aceștia sunt pașii de urmat pentru a afla tot ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă:
- Verifică dimensiunile parcelei, să aibă minim 150 mp si deschidere minimă la stradă de 8 metri, dacă ai ambii vecini lipiți de terenul respectiv.
- Caută teren intravilan și evită terenurile extravilane. Costă mult să faci trecere din extravilan în intravilan, dar se poate construi pe teren intravilan arabil, cu demersuri mici.
- Ține cont de orientarea terenului, forma parcelei, panta și relieful învecinat.
- Verifică actele de proprietate asupra terenului, și cere proprietarului certificatul de urbanism.
- Află dacă parcela are acces la utilități.
- Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.
- Asigură-te ca poziția terenului este cea din acte.
- Ce trebuie să știi despre fundație atunci când cumperi un teren.
Am observat că anunțurile imobiliare sunt pline de parcele pe care nu le-aș recomanda pentru un proiect de casă. Chiar dacă există instrumente legale de a modifica unele reglementari urbanistice (prin PUD), asta nu garantează că vor fi aprobate. În rândurile ce urmează vei afla care sunt principalele informații și documente pe care le recomandăm parcurse înainte de a cumpăra un teren.
1. Verifică ce dimensiuni are parcela, pentru că nu toate terenurile intravilane pot fi construite.
Caută un teren intravilan cu suprafață minimă de 150 mp în regim de construire înșiruit, și deschidere minima de 8 metri la stradă. Ca să fii sigur indiferent de regimul de construire, caută parcele de minim 200 mp, cu deschidere de minim 12 metri. Vezi mai jos de ce.
În primul rând, ce este o parcelă, cum o definim? Parcela este o bucată de teren care are o singură categorie de folosinta: agricola sau neagricolă, și poate avea unul sau mai mulți proprietari. În acest articol specializat pe cadastru găsești pe larg descrise destinațiile, categoriile și subcategoriile de folosință a terenurilor.
Terenul, parcela, ori lotul, va fi definit ca având o anumită lățime sau deschidere la stradă, și o adâncime, care este măsurată de la stradă până la fundul de lot. Pentru a fi construibilă, o parcelă mai trebuie să aiba și adâncimea cel puțin egală cu deschiderea la stradă!
Ce deschidere trebuie să aibă un teren pentru a putea construi în 2023?
Pe orice teren intravilan, poți construi în trei modalități:
- În regim de ocupare izolat, casa nu este lipită de niciun vecin, însă trebuie să respecte anumite distanțe față de laturile terenului. Suprafața minimă a unui teren pentru a fi construibil în acest regim este de 200 mp, iar deschiderea minimă la frontul stradal este de 12 metri.
- În regimul de construire cuplat, casele vor fi lipite la calcan, două cate două. Suprafața minimă este de 200 mp, iar deschiderea pe care trebuie să o aibă acest tip de teren pentru a putea construi este de 12 metri la stradă.
- Regimul de construire înșiruit presupune ca toate clădirile să fie lipite una de cealaltă, creând un front continuu la stradă. Suprafața minimă pentru a putea construi aici este mai mică, de 150 mp, iar frontul la stradă poate fi de numai 8 metri.
Am realizat și un infografic ce ilustrează aceste regimuri de construire:
Îți poți da ușor seama ce regim de construire ai pe un teren chiar și fără să ai un act în față, uitându-te la vecinii terenului pe care vrei să îl cumperi. Iar dacă nu aveți vecini care au construit, cel mai probabil veți fi obligați să construiți izolat.
Iar după ce te-ai documentat și ai tăiat de pe listă terenurile intravilane care nu îndeplinesc condițiile tale, te sfătuim să ceri proprietarului să scoată de la primărie un certificat de urbanism în vederea autorizării de construire. În acest document vei găsi toate cerințele pe care primăria le impune acelei parcele, și vei avea oricum nevoie de acest act atunci când decizi să începi proiectul cu un arhitect.
2. Ar trebui să cauți teren intravilan sau extravilan?
Un alt aspect pe care trebuie să îl știi când cumperi un teren pentru casă este dacă parcela se află sau nu, în intravilan.
Terenul intravilan este cel care se află în limita zonei de dezvoltare urbanistică a primăriei, pe când terenul extravilan are scop agricol, de exploatare forestieră sau altele.
Ce se poate construi pe un teren extravilan?
În teorie, pe terenul extravilan nu poți construi locuințe, ci doar construcții agricole și de exploatare a resurselor. Adițional, pe un teren extravilan poți construi o anexă gospodarească cu cazare temporară ce va servi exploatării agricole. Alternativ, poți face o trecere a terenului din extravilan în intravilan.
Cât costa o trecere a unui teren din extravilan în intravilan?
Prețul unui teren extravilan este considerabil mai mic, însă trecerea acestuia în intravilan este costisitoare și depășește destul de mult preșul de achiziție..
Pentru această operațiune, te sfătuiesc să vizitezi oficiul de cadastru din zona de care ține parcela. Taxele pe care va trebui să le plătești sunt legate de calitatea agricolă a solului. Cât despre terenurile arabile de categorie unu, este interzis să construiești, la fel și pe domenii forestiere, unde restrictia este și mai fermă.
Se poate construi pe un teren intravilan, arabil?
Pe scurt, da, pentru că este intravilan, însă trebuie preschimbat în teren construibil. Destinația de teren arabil poate fi modificată printr-o cerere de scoatere din circuitul agricol depusă la Primărie. Și nu este necesar să scoți întreaga suprafață din circuitul arabil, ci poți modifica destinația doar în zona pe care vrei să-ți ridici casa și/sau anexa. Însă amplasarea clădirii te sfătuiesc să o decizi alături de un arhitect, cu certificatul de urbanism în față.
3. Ce trebuie să știi când cumperi un teren: orientarea către punctele cardinale, forma parcelei, relieful vecin.
Un alt lucru pe care trebuie să îl știi când cumperi un teren este orientarea cardinală, relația cu relieful, să ții cont de construcțiile vecine, vegetația învecinată.
Spre exemplu, o casa pe teren în pantă are avantaje dacă panta coboară spre sud, pentru că locuința va beneficia de mai multă lumină. În același fel contează dacă ai adâncimea parcelei (deci latura mai lungă de regulă) poziționată către sud, sud-est. Intervin însă mai mulți factori, iar însorirea diferă de la caz la caz – motiv pentru care se fac studii de însorire. Realizată cu ajutorul unei simulări 3d, studiul de însorire poate lua în calcul poziția soarelui în orice perioadă a anului. Orice arhitect ar trebui să ofere un astfel de studiu de însorire.
Deci, ce posibilități de orientare a casei pe puncte cardinale îți lasă parcela? În principiu, spre sud și est este preferabil să poziționezi ferestrele. Vestul nu este tocmai recomandat pentru că are parte de însorire excesivă în orele de temperaturi maxime din timpul verii.
Preliminar acestui pas, este bine să arunci un ochi pe Google Maps ca să îți faci singur(ă) o idee cum e așezată parcela pe hartă, ce are în jur și unde este nordul. Evident, la nord ai parte de cel mai puțin soare.
Miniconcluzie: O pantă lină a terenului este binevenită, ba chiar o pantă ceva mai îndrăzneață poate produce rezultate arhitecturale interesante și spații avantajate de vederea către vale. Iar de cele mai multe ori, o parcela dreptunghiulară este cea mai convenabil de construit.
Înainte de a cumpăra un teren ar fi bine să știi ce faci cu el.
4. Ce acte trebuie să verifici înainte să cumperi un teren?
În momentul în care ai pus ochii pe o ofertă de teren, cere copii ale actelor de proprietate și apelează la o firmă de cadastru. Ai nevoie de cadastru pentru a verifica actele de proprietate, dar și pentru a primi un extras de carte funciară. Atenție însă că extrasul de carte funciară este valabil numai 30 de zile, chiar dacă nu este scump.
În acest fel, afli dacă există inconsistențe în acte, cum ar fi greșelile de redactare. Dar poți avea surprize și să descoperi sarcini asupra terenului, cum ar fi ipotecile, drepturile de servitute, interdicții de înstrăinare, și așa mai departe.
Nu în ultimul rând, un certificat de urbanism (C.U.) de informare îți va indica tot ce trebuie să știi despre construirea pe acel teren. Ție, dar și arhitectului cu care vei lucra la un moment dat. Certificatul de urbanism va clarifica regimul de înălțime pe care îl poate avea o casă pe acel teren, retragerile și aliniamentul stradal, ce funcțiuni sunt admise, dar și coeficienții urbanistici.
Dacă vrei să afli cum poți obține C.U. fără ajutorul unor specialiști, am pregătit un articol explicit dar succint despre ce acte sunt necesare și cum le obții.
Certificatul de urbanism și coeficienții urbanistici.
POT este o prescurtare ce provine de la “procent ocupare teren“. Deci cît la sută din teren poate fi construit, nu doar cu casa, ci și garaj, terasă (daca este acoperita) și alte anexe. La un teren de 1000 mp, cu Procent Ocupare Teren de 20%, poți construi maxim 200 mp la sol. Deci nu se ia în calcul ce ai la etaj sau subsol, doar amprenta construcției pe teren.
CUT este coeficientul de utilizare a terenului, rezultat din raportul dintre suprafața construită desfășurată. Deci suma suprafețelor nivelelor casei, inclusiv subsol – și suprafața terenului. De exemplu pe un teren de 1000 mp, la un CUT de 0,5 poți construi 500 mp desfășurați. Iar pe un teren de 400mp un Coeficient Utilizare Teren de 1 presupune ca poti construi tot 400mp, desfășurați. Amprenta la sol a construcției însă, este dată de valoarea Procentului de Ocupare a Terenului.
În concluzie, este foarte important să ți se ofere și certificatul de urbanism, înainte de a cumpăra terenul. Dacă proprietarul nu ți-l poate oferi inițial, aruncă un ochi la vecini și îți vei face o idee asupra a ce poți construi pe terenul intravilan pe care il cumperi. Însă după ce scanezi piața și rămâi cu lista scurtă a preferințelor, cere un certificat de urbanism!
Tot la primarie se găsesc hărțile de risc geologic, așa că trebuie să afli dacă terenul tău se află într-o astfel de zona de risc: terenuri în pantă mare, terenuri cu sol tasabil, terenuri inundabile, și așa mai departe.
5. Află dacă parcela are acces la utilități.
Povestea veche, probabil o știi. Dacă nu ai acces la utilități, plătesti fiecare metru până la sursa furnizorului. Dar nu uita că și căile de acces sunt un factor de luat în calcul, mai ales dacă nu sunt asfaltate. Sună stupid, dar când cumperi un teren trebuie să știi dacă nu ai sau nu acces la lotul tău! Dacă nu, probabil beneficiezi de un drept de servitute pe terenul vecinului, tocmai pentru acces. Însă fără permisiunea vecinului, legalizată la notar, pentru a te branșa prin conductele lui la rețea, vei fi nevoit să aduci utilitățile de la stradă până la intrarea pe propriul teren. Totul se calculează în funcție de distanță, deci ia asta în calcul.
Ce înseamna utilități? Gaze naturale, apă, canalizare, electricitate, conectivitate internet. Într-adevăr există soluții pentru lipsa lor: încalzire pe lemn sau cu pompe de căldură, forarea unui puț pentru apă, instalarea unei fose septice, panouri solare pentru încălzirea apei și panouri fotovoltaice pentru electricitate. Însă toate au un cost, iar aici tu poți cântări mai bine soluția versus buget.
De exemplu, branșamentul la gaze naturale era aproximat în 2020 la cel puțin 10.000 de lei, fără a lua în calcul centrala termică. Poți vizita acest site pentru mai multe informații legate de branșament la diferite utilități.
6. Familiarizează-te cu zona, verifică vecinii și vecinătățile.
Cum spuneam mai sus, în funcție de regimul de construire este posibil să fii nevoit să construiești lipit de unul sau ambii vecini. Trebuie să știi că atunci când când cumperi un astfel de teren (intravilan, cu regim de construire înșiruit), vei avea nevoie inclusiv de expertize tehnice pe casele vecinilor. Adică va fi evaluată starea de degradare a construcțiilor respective, pentru a se preveni riscul de prăbușire a caselor vecine în momentul săpăturilor de fundare ale proiectului tău de casă.
Altfel, alipirea la calcanul unei case vechi cu structură de rezistenta șubreda, poate presupune investiții suplimentare mari în proiect.
În ceea ce privește vecinătățile, uite ce mai trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă:
- este terenul într-o locație favorabila ție în perioada în care vei locui acolo? Ia în calcul locurile de muncă, părinții, copiii, școala, aprovizionare, mijloace de transport, și alte comodități pe care le dorești;
- este sau nu expusă zona la trafic intens? Este în apropierea unei zone industriale, fabrici de carne, ferme, sau orice poate polua sau emana miros neplacut? Astfel de impedimente vor deveni greu de suportat în timp;
- Sunt vecinii oameni cu care te poți întelege? Nu uita că vei locui lângă ei, și nu e chiar ca la bloc.
7. Asigură-te că poziția terenului este cea din acte.
Se mai întâmplă ca echipa de cadastru să descopere că terenul este poziționat – ca să vezi – nu tocmai unde credea cel care a cumpărat terenul. Poate chiar în altă parte a localității. Așa că cel mai bine ar fi să ceri ajutorul unei echipe de geodezie, înainte de a cumpăra terenul. Ei vor trasa limitele de proprietate, fizic, pe teren. Practic vor înțărușa geometria exactă descrisă în documente, conform coordonatelor verificate prin un sistem tip GPS.
8. Ce trebuie să știi despre sol și fundație atunci când cumperi un teren.
Îți recomandăm să faci rost de un studiu geotehnic, realizat în sit de un inginer geolog prin cel putin două tipuri de măsurători. Vei avea oricum nevoie de acest studiu când începi proiectul de casă, pentru calculele de fundație. Evident, nu vei face sau cere studii geo la fiecare teren pe care îl vezi, însă atunci când ai lista scurtă cu terenuri ce respectă condițiile tale, te sfătuiesc să iei și acest factor în calcul.
De ce este important să faci un studiu geotehnic?
De multe ori, parcelele care rămân goale între vecini devin spațiu de aruncat gunoi sau moloz de la construcșiile învecinate. În timp, acest strat de moloz-gunoi se acoperă cu un strat de sol vegetal, uneori și de câteva zeci de centimetri, așa că nu ai cum sa observi acest viciu de unul singur. În anumite cazuri, un astfel de teren intravilan adaugă câteva zeci de mii de euro la costul total al casei, pentru că fundația nu poate fi făcută pe astfel de straturi instabile. Acesta este doar unul dintre exemple.
În concluzie, acest studiu geotehnic este ca un buletin de analiză a solului în care este evidențiată structura lui, compoziția. În funcție de acest rezultat, inginerul va deduce capacitătile portante ale pământului, cât de adânc trebuie săpată fundația, cât de multa apă este în sol și dacă este nevoie să faci lucrari de epuisment – adică extracția apei din sol.
Mai trebuie să știi că dacă terenul pe care îl cumperi are vecini cu case lipite de parcela ta, acest studiu presupune și dezveliri la fundațiile vecinilor, pentru a se afla cota de adâncime a lucrărilor. Și cum spuneam mai sus, este posibil să fii nevoit să faci și o expertiza tehnică pe casele respective.
Un ultim pont:
Dacă ți se pare prea stufoasă informația pe care ți-am oferit-o în acest articol, cere ajutorul unor specialiști.
Te va costa mai mult să contracarezi probleme ale terenului, decât te costă consultanța unor ingineri pentru studii geotehnice, serviciile de cadastru și topometrie, sau ajutorul unui arhitect pentru a lua în calcul problemele de amplasare a casei.
Cât despre alegerea unui arhitect, am scris acest articol care este posibil să te ajute în căutare.
Iar dacă vrei să afli ce servicii îți putem oferi noi, aruncă un ochi aici.
